۰۲۸۳۲۵۶۰۵۰۰
شنبه ۳ آبان ۱۳۹۹

پیش فروش خانه

پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان چیست ؟

پیش فروش خانه در لغت به معنای قبل از فروش و پیش خرید به معنای قبل از خرید می باشد. به طور کلی  خرید و فروش آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت باشد معامله می شوند را پیش فروش گویند و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شوند را پیش خرید گویند.

پیش فروش خانه  قراردادی است بین خریداران  واحدهای  ساختمانی و  سازندگان ساختمان که ممکن است در مراحل مختلفی از اجرای پروژه ساختمانی منعقد شود . هر چه اجرای پروژه ساختمانی از فاز صفر ( مطالعات نقشه ) به فاز تکمیل ساختمان پیشرفت کرده باشد قرارداد پیش فروش از اطمینان بیشتری برخوردار بوده و ریسک کمتری متوجه خریداران خواهد بود .

پیش فروش مسکن

مزایای پیش خرید برای خریدار آپارتمان

با توجه به اینکه ملک پیش فروش شده  به صورت عرصه (زمین ) یا در مراحل ابتدایی ساخت می باشد تحویل به موقع آپارتمان جز تعهدات سازنده است. فروشنده برای سرعت بخشیدن به عملیات ساخت وساز یا تامین بودجه لازم ، اقدام به پیش فروش واحدهای آپارتمان می نماید تا با دریافت مبالغ پیش پرداخت ثمن معاملات ، پروژه را به اتمام برساند.

در نتیجه سازنده یا فروشنده قانونی  پیش فروش برای جذب کردن مشتری یا سرمایه گذار، واحدها را کمتر از قیمت روز قیمت گذاری می نمایند ، بدین ترتیب  افراد علاقمند به انجام پیش خرید شده و در پایان کار به سود بیشتری دست خواهند یافت .

 انگیزه خریداران واحدهای پیش فروش ساختمانی چیست ؟

  • نداشتن پول کافی برای خرید آپارتمان آماده
  • پرداخت مرحله ای بهای واحد ساختمانی در طول مدت اجرای پروژه
  • اعمال نظر خریداران در طراحی و تغییر نقشه معماری مطابق سلیقه خود امکان پذیر است
  • امکان انتخاب واحد مناسب در طبقات و جهات گوناگون
  • داشتن وقت کافی برای گرفتن وامهای مسکن
  • فرصت کافی برای یافتن مستاجر رهنی که هنگام تحویل آپارتمان کمبود بودجه خریدار را جبران می کند

سرمایه گذاری در ملک

 

نکته : با اینکه خرید آپارتمانهای آماده به دلیل قابل مشاهده بودن ملک در تصمیم گیری به خریدار کمک می کند اما امکان تغییر نقشه معماری و امکانات موجود را ندارد این در حالی است که خریدار املاک پیش فروش توانایی اعمال نظر در نقشه معماری و اجرای متریال ساخت و امکانات نصبی را طبق سلیقه خود دارد.

معایب پیش خرید برای خریدار

  • سازنده آپارتمان احتمال دارد طبق مدت زمان قرارداد به تعهد خویش عمل نکرده وملک مورد معامله را به پیش خریدار تحویل ندهد
  • سازنده آپارتمان احتمال دارد بر خلاف تعهدات خود در روند یا پیشرفت کار از مصالح بی کیفیت استفاده کرده باشد
  • سازنده آپارتمان احتمال دارد در زمان اجرای پروژه در شرایط رکود بازار، انگیزه کافی برای ادامه کار را از دست داده و پروژه را ناتمام بگذارد
  • سازنده آپارتمان احتمال دارد در زمان ساخت ، ملک را به چندین نفر بفروشد و کلاه برداری نماید
  • اگر سازنده آپارتمان شرکت یا تعاونی نامعتبر باشد احتمال دارد دست به کلاه برداری بزنند
  • سازنده آپارتمان احتمال دارد با سند مادر وام های کلان بانکی را گرفته و اقساط آن را پرداخت نکرده باشد که در صورت پرداخت نکردن اقساط ، خریدران جدید مجبور به پرداخت می شوند
  • امکان دارد سازنده جریمه تخلفات ساختمان را به شهرداری پرداخت نکند و شهرداری مربوطه مجوز پایان کار صادر نکرده باشد
  • خریداران تا پایان پروژه ساخت ، بهای ساختمان را می پردازند و این در حالی است که سند ثبتی ملک مذکور هنوز آماده نبوده و امکان فساد در معامله وجود دارد

 

قوانین پیش فروش خانه یا آپارتمان به چه شکل می باشد ؟

  • در مرحله اول شروطی قانونی توسط دولت و مجلس شورای اسلامی برای پیش فروش مسکن به تصویب رسیده که سازنده پس از گرفتن پروانه ساختمان از شهرداری به همراه شناسنامه فنی مستقل برای هریک از واحدها اختیار قانونی فروش را داشته باشد.
  • در مرحله دوم سازنده یا فروشنده از مراجع قانونی اقدام به اخذ مجوز انتشار آگهی می نماید تا با در دست داشتن مجوز بتواند در روزنامه چاپ و … اطلاع رسانی گسترده ای را انجام دهد.

 

نکته : اگرفروشنده بدون مجوز آگهی و بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی اقدام به پیش فروش و دریافت ثمن معامله کند طبق قانون وضع شده از سه ماه تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر مبالغ دریافتی جریمه خواهد شد.

قانون پیش فروش

  • در مرحله سوم طبق قانون مجلس شورای اسلامی تنظیم قرارداد پیش فروش مسکن باید در دفاتر اسناد رسمی انجام پذیرد. بنابراین مشاورین املاک فقط پیش نویس توافقات ابتدای مورد معامله را انجام داده ولی صلاحیت قانونی تنظیم قرارداد نهایی و ردوبدل کردن بهای معامله را ندارند .
  • در مرحله چهارم قانون ، ضمانت اجرایی کاملی را برای خریدار و فروشنده به تصویب رسانده تا در صورت عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد ، جزای ریالی و کیفری طبق قانون برای آنان محاسبه شود.
  • بیمه کردن ساختمان به عهده سازنده می باشد تا در صورت بروز حوادث و ایجاد خسارات به پروژه شرکت بیمه جبران خسارت نماید. اگر خسارات وارده بیش از تعهدات ریالی شرکت بیمه باشد سازنده ملزم به پرداخت آنها می باشد.
  • پرداخت بهای قرارداد پیش فروش بصورت مرحله ای و پلکانی بوده و سازنده موظف است در صورت درخواست خریداران برای تنظیم سهم دانگی از سند مادر ، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نماید .

 

معیار سنجش اعتبار قرارداد پیش فروش آپارتمان به چه صورت است ؟

با توجه به ماده دو قانون پیش فروش مسکن برای بالا بردن اعتبار قرارداد و شرایط صحت معامله نوشتن موارد زیر در آن الزامی است :

  • مشخصات هویتی طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
  • مشخصات پلاک ثبتی و نشانی دقیق ملک پیش فروش
  • مدارک و اسناد ضمانت اجرای قرارداد از قبیل سفته ، چک و ضمانت نامه بانکی
  • متراژ زمین یا همان عرصه طبق سند ، مساحت واحد یا اعیانی ، تراکم ، تعداد واحد ، تعداد اتاق ها و سرویس دستشویی و حمام ، مشخص نمودن نوع پارکینگ ( سرپوشیده یا حیاط ) و یا نداشتن پارکینگ ، متراژ انباری و شماره آن ، تعداد آسانسور و سایر امکاناتی که برای طرفین مهم می باشد.
  • نوشتن مشخصات فنی و معماری ساختمان ، نوع کاربری ، مدت زمان ساخت ، مساحت کل عرصه و زیر بنا ، نوع نما ، نوع متریال مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش ، کیفیت مشاعات و قسمت های مشترک زندگی
  • نحوه پرداخت ثمن معامله و تعداد اقساط پرداختی ، زمان تحویل واحد مورد معامله ، مشخص کردن تاریخ تحویل واحد و مشخص کردن زمان انتقال قطعی سند به همراه آدرس و شماره دفترخانه
  • تعیین تکلیف درباره خسارات ، تضمین ها و قرارداد بیمه ای ، تغییر قیمت ، تغییر مشخصات مورد معامله
  • تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و شناسنامه فنی مستقل بابت هر یک از واحدها
  • معرفی داوران در لحظه عقد قرارداد در دفترخانه به همراه امضا و اثر انگشت

 

شیوه پرداخت پول در پیش فروش به چه صورت می باشد ؟

از آنجا که مدت زمان تحویل پیش فروش آپارتمان ازطرف سازنده بررسی واعلام می شود در نتیجه بهای کل مورد معامله به صورت  توافقی بین فروشنده و خریدار به مقدار مشخصی نقد و باقیمانده طبق پیشرفت کار به صورت اقساطی پرداخت خواهد شد. بنابراین در زمان مذاکره برای خرید پیش فروش میزان نقدینگی شما می تواند عامل خوبی برای گرفتن تخفیف از سازنده به حساب آید یا برعکس .

شیوه اقساط پیش فروش مسکن

در زمان نوشته شدن قرارداد خرید پیش فروش در دفترخانه مبلغی به عنوان پیش پرداخت از جانب خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد و برای الباقی ثمن معامله نسبت به پیشرفت کار از خریدار تعهد گرفته می شود تا اقساط خرید مورد معامله را پرداخت نماید.

چنانچه سازنده پیشرفت کار را به تعویق بیاندازد زمان پرداخت اقساط خریداران نیز به همان نسبت به درازا خواهد کشید . تعویق پیشرفت کار نمی تواند از مدت کل پروژه بیشتر باشد که در اینصورت قرارداد فسخ و شامل پرداخت خسارت تعیین شده در قرارداد به خریداران می گردد .

 

بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان در زمان نوشته شدن قرارداد در دفاتر اسناد رسمی از جانب خریدارحداقل ۱۰ در صد از قیمت کل مورد معامله به فروشنده پرداخت خواهد شد.

علت اختلافات در معاملات پیش فروش چیست ؟

  • اختلافات در معاملات پیش فروش خانه از زمانی به وجود می آید که پیش خریدار و پیش فروشنده به تعهدات نوشته شده در قرارداد عمل نکرده باشند
  • اگر از جانب پیش فروشنده پیشرفت و روندکار طبق توافق و قرارداد نوشته شده اجرا نشود خریدار این حق را دارد اقساط پرداختی خود را دیرتر از زمان مقرر نوشته شده در قرارداد پرداخت نماید.
  • اگر از جانب پیش خریدار اقساط طبق پیشرفت کار پرداخت نگردد و ظرف یک ماه آن را جبران نکند قرارداد پیش فروش یک طرفه از جانب مالک فسخ می گردد و خریدار موظف به پرداخت خسارت  تعیین شده طبق قرارداد به فروشنده می شود
  • یکی دیگر از اختلافات موضوع مناقشه میان پیش فروشنده یا پیش خریدار تفاوت متراژ یا مساحت آپارتمان درقرارداد رسمی و انتقال سند است که قانون گذار برای اختلاف مساحت تا ۵ متر حق فسخ را از طرفین معامله قبول نکرده و با پرداخت مابه التفاوت جبران گردد .
  • اگر اختلاف قرارداد بیش تر از ۵ متر باشد پیش خریدار می تواند درخواست فسخ معامله را بدهد و پیش فروشنده محکوم به پرداخت خسارت خواهد شد تا ضرر پیش خریدار را جبران نماید یا  هر دو طرف  می توانند بابت اختلاف متراژغیر قانونی نسبت به مساحت نوشته شده در قرارداد برسر مبلغ پرداختی توافق جدید نمایند

عدم تعهد هر یک از طرفین قرارداد اعتبار و شرایط صحت معامله را به خطر انداخته وقانون گذار با توجه به اینکه معامله در دفاتر رسمی صورت گرفته و با مراجعه و مطالعه دقیق قرارداد به آسانی مورد اختلاف را حل نموده و شخص خاطی در قرارداد را به پرداخت خسارت محکوم می نماید

نکته : عدم پیش بینی موارد مهم پروژه ساخت در قراداد و عمل نکردن به مفاد آن ، علت اصلی بروز اختلافات می باشد

بهترین روش پیشگیری اختلافات در معاملات پیش فروش خانه چیست ؟

  • کمک گرفتن ازمشاور املاکی که توافق اولیه دوطرف قرارداد را انجام داده و شاهد نوشته شدن توافقات و تعهدات به صورت رسمی دردفترخانه بوده یا کمک گرفتن ازداورانی که در لحظه قرارداد در دفترخانه حضورداشته و شاهد تمام توافقات و جزییات نوشته شده در قرارداد بوده بنابراین با کمک مشاور املاک  یا داور می توان راه مذاکره و توافق را پیش برد تا سازش بین طرفین قرارداد به صورت رسمی در قرارداد نوشته شود و شاهدین امضا نمایند
  • چنانچه سازنده از انتقال سند ملک به خریدار امتناع کند خریدار مجبور به تنظیم سند با هزینه شخصی خود می شود جهت پیشگیری از خسارت وارده در این زمینه هنگام پرداخت پول به سازنده تفاوت قیمت ملک قولنامه ای و سنددار را محاسبه کرده و پرداخت آن را به روز انتقال سند در دفتر اسناد موکول نمایید. تا در صورت عدم تنظیم و انتقال سند از سوی فروشنده خسارتی به خریدار وارد نشود.
  • تفاوت متراژ ساخته شده با متراژ نوشته شده در قرارداد نباید بیش از ۵ درصد مساحت مورد معامله باشد در غیر اینصورت خریدار حق برهم زدن معامله و دریافت خسارت را دارد مگر اینکه توافق جدیدی بر سر متراژ و قیمت آن بین طرفین صورت پذیرید.

 

روش های قانونی از جلوگیری کلاه برداری در پیش فروش خانه به چه صورت می باشد ؟

  • نوشته شدن قرارداد پیش فروش خانه در دفاتر رسمی انجام بشود و مسولیت حقوقی قرارداد به عهده مدیر دفترخانه می باشد .
  • نوشتن کامل نکات خرید پیش فروش آپارتمان در دفترخانه رسمی اعتبار قرارداد را بالا می برد به این دلیل که ملک مورد معامله قابل رویت برای پیش خریدار و پیش فروشنده نمی باشد تا کار به دعوای حقوقی نرسد پس به این دلایل دفاتر اسناد رسمی طبق قانون مسئول ثبت قرارداد پیش فروش ملک هستند.
  • با توجه به اینکه خریداران واحدهای پیش فروش بهای چیزی را می پردازند که هنوز موجودیت فیزیکی کاملی ندارد چنانچه سازنده با دریافت مبالغی از ثمن معامله در هر یک از مراحل ساخت از ادامه پروژه منصرف شود و تصمیم به کلاه برداری داشته باشد باید اهرم بازدارنده قانونی در قرارداد پیش فروش وجود داشته باشد که خریداران را به حق خود برساند. یکی از تدابیر موجود در این زمینه واگذاری درصدی از عرصه ( سهم دانگی ) به صورت پلکانی به خریداران به نسبت سرمایه آورده شان می باشد.
  • به هیچ عنوان قرارداد نهایی پیش فروش خانه یا آپارتمان در مشاور املاک نوشته نشود به دلیل اینکه نظارت بر عملکرد آنها به صورت کامل امکان پذیر نمی باشد به همین دلیل کلاه برداران ترجیح می دهند معاملات غیر رسمی را از طریق نوشتن قولنامه در بنگاه معاملاتی انجام بدهند تا ضمن دریافت ثمن معامله ، آپارتمان پیش فروش را به چندین نفر بفروشند در عین حال خریداران تمام مدارک و اطلاعات ساختمان را بررسی کرده و از صحت معامله خاطر جمع شده اند دریغ از اینکه مدارک از سمت فروشنده کامل می باشد ولی از نیت شوم پیش فروشنده با خبر نیستند تا زمانی که مالباختگان متوجه کلاه برداری شوند فروشنده با خیالی آسوده از کشور خارج می شود.

نکته :  گفتنی اینکه که فروشندگان کلاه بردار برای دلگرمی پیش خریدار از بنگاه معاملاتی در خواست کدرهیگری کرده و با تغییر دادن  اعداد کد پستی ، یک ملک را به چندین نفر می فروشد و با دریافت هنگفت ثمن هر معامله متواری می شود

  • وقتی اعتبار قرارداد پیش خریدار از بین می رود بهترین راه برای مقابله با کلاه برداری شکایت از فرد در نزد دستگاه قضایی و در خواست پرداخت خسارت قانونی ازپیش فروشنده را بدهد.
  • پیش خریدار بهتر است طرح شکایت یا دعوا از پیش فروشنده را به یک وکیل متخصص واگذار نماید تا در کمترین زمان و هزینه ، پیش فروشنده را محکوم به پرداخت خسارت قانونی بنماید. اگر پیش خریدار به دلیل ناآگاهی از قوانین تصمیم به شکایت کردن از طریق دستگاه قضایی از پیش فروشنده را بگیرد با یک اقدام اشتباه از حق خود محروم مانده و پرداخت خسارت قانونی مشمول پیش خریدار نمی شود

روش حل اختلاف پیش فروش خانه

روشهای حل اختلاف در معاملات پیش فروش خانه

  • اگر پیش خریدار و پیش فروشنده با هم سازشی نداشته باشند می توانند با توجه به قرارداد و استناد به آن ، طرح دعوا نمایند و شکایت خود را در مراجع قانونی و قضایی ثبت و پیگیری نمایند. پس نقش قرارداد کامل و قانونی که در دفترخانه تنظیم شده نشان دهنده این می باشد که معامله به درستی انجام شده ، فرد خاطی یا بازنده با پرداخت خسارت قانونی رای دادگاه را اجرا نموده و رضایت طرف معامله را بدست می آورد.
  • داورانی که از طرف خریدار و فروشنده تعیین میشوند باید در هنگام عقد قرارداد حضور داشته و با آگاهی کامل از مفاد قرارداد جهت رفع اختلافات احتمالی داوری منصفانه داشته باشد .