۰۲۸۳۲۵۶۰۵۰۰
شنبه ۳ آبان ۱۳۹۹

قرارداد مشارکت در ساخت و قوانین مربوط به آن

قرارداد مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای پر سود و کارآمد برای مالک زمین یا خانه کلنگی و سازنده آن می باشد. به بیان ساده مالک زمین توان مالی و تجربه لازم را در ساخت ملک خود ندارد بنابراین تصمیم می گیرد که ملک خود را به یک شخص متخصص و کاردان واگذار نماید تا سازنده با توان مالی مناسب در ساخت ملک جدید با مالک زمین مشارکت نماید تا هر دو طرف قرارداد مشارکت ، صاحب چند واحد نوساز شوند و در صورت نیاز آنها را بفروشند تا سود مالی خود را دریافت نمایند.

قبل از نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت  در مشاور املاک به چه نکاتی باید توجه نمود ؟

مشاور املاک  قبل از نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک زمین و سازنده  باید به نکات زیر دقت کند :

  • مشاور املاک باید مطمئن شود که ملک مورد معامله سند مالکیت داشته باشد و مشخصات سند با مشخصات مالک یکسان باشد
  • دومین اقدام گرفتن استعلام از اداره ثبت اسناد است که مشاور املاک با کارت ملی مالک به همراه سند مالکیت به دفاتراسناد رسمی مراجعه کرده تا مشخص شود سند مذکور توقیف یا در رهن بانک نباشد
  • مشاور املاک ، قیمت ملک کلنگی را طبق روز کارشناسی و قیمت گذاری می کند تا مالک زمین هنگام قرارداد مشارکت به سهم قانونی خود برسد
  • مشاور املاک باید از سرمایه ، گردش حساب مالی و اعتبار سازنده آگاهی کامل داشته باشد تا ملک مشارکتی در تاریخ نوشته شده در قرارداد به پایان رسیده و پروژه مشارکت متوقف نشود
  • مشاور املاک باید از قوانین شهرداری نسبت به ساخت از جمله درصد ساخت ، عقب نشینی ملک آگاهی یابد
  • در صورتی که بیش از یک مالک داشته باشد توافق و رضایت تمام شرکا جهت نوشتن قرارداد مشارکت الزامی است

اصول نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت

 

 

جزییات قرارداد مشارکت در ساخت در زمان عقد قرارداد به چه صورت است ؟

هر دو طرف قرارداد مشارکت ، تعهداتی را در زمان عقد قرارداد به یکدیگر می دهند به عبارتی مالک زمین موظف است ملک را در تاریخ مقرر و مشخص شده در قرارداد ملک را تخلیه نموده و تحویل سازنده دهد و سازنده هم موظف است در راستای قرارداد از تاریخ تحویل ملک تا تاریخی که متعهد شده است ملک را بسازد و سهم واحدهای نوساز را به مالک تحویل دهد

 

جزییات مهندسی مشارکت در ساخت

 

نکته های کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت 

  • اولین شرط مهم برای مشارکت در ساخت اعتبار و خوش نام بودن سازنده می باشد و همچنین مالک نیز پیشینه و شهرت در زمینه معاملات را نداشته باشد
  • بهتر است قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر اسناد رسمی نوشته شود تا مالک یا مالکین آسودگی بیشتری در معامله و مشارکت داشته باشند
  • در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ، حقوق طرفین قرارداد به صورت منصفانه نوشته شود تا هر دو طرف معامله پس از اتمام کار به حقوق قانونی و سهم خود از ساختمان دست یابند. بهتر است طرفین قرارداد قبل از امضا ، محاسبات لازم جهت رسیدن به سهم مورد نظر خود از ساختمان را انجام داده و سپس اقدام به امضای قرارداد نمایند
  • روشن شدن بهای کل ملک براساس قیمت هر متر مربع زمین یا ملک کلنگی نسبت به متراژ دقیق سند محاسبه شود تا آورده مالی مالک یا مالکان در زمان عقد قرارداد به ریال محاسبه شود
  • روشن شدن میزان آورده سازنده یا سازندگان نسبت به ملکی که قرارداد مشارکت در ساخت آن نوشته شده است
  • روشن شدن برند و کیفیت مصالح مصرفی از ابتدا تا انتهای قرارداد مشارکت در ساخت
  • در مراحل پایانی مشارکت ، مالک یا مالکین موظف هستند سند ملک را به نام سازنده انتقال نمایند

 

نکات کلیدی مشارکت در ساخت

راههای پیشگیری از اختلاف  در قرارداد مشارکت در ساخت به چه صورت است ؟  

  • پیش بینی دقیق زمان بندی انجام پروژه از جمله تخلیه ملک و تحویل به سازنده ، اقدام به تهیه نقشه و دریافت مجوز ساخت ، شروع تخریب ساختمان کلنگی و کلیه مراحل ساخت تا تحویل کلید و الزام طرفین به انجام آنها
  • اسناد ضمانتی جهت پایپندی طرفین به مفاد قرارداد و هم چنین تعیین جرائمی که بازدارندگی کافی از بروز تخلفات داشته باشد در پیشبرد صحیح روند پروژه الزامی است
  • توافق مالک و سازنده در موضوع قرارداد مشارکت بسته به قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد اجرا و شرایط ویژه برخی املاک می تواند درصدهای گوناگونی از بنای ساخته شده را به هریک از طرفین اختصاص دهد. در صورتی که قیمت زمین بیش از کل قیمت ساخت باشد میزان تفاوت قیمت مذکور از طرف سازنده به مالک پرداخت می گردد که به عبارت وجه بدون بازگشت ( وجه بلاعوض ) مشهور است.

 

نکات حقوقی مشارکت در ساخت

 

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت از نظر موضوع ساخت 

 

  • قرارداد مشارکت در ساخت بنا

موضوع و محتوای نوشته شده در قرارداد مشارکت در ساخت در قالب ساخت و ساز ، احداث بنای ساختمان ، مسکونی و تجاری و …  می باشد .

طرفین قرارداد بر حسب مورد می توانند اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند . مالکین گاهی با شخص سازنده برای احداث یک ساختمان خصوصی وارد مشارکت می شوند و گاهی طرف قرارداد مالک ،  یک شخص یا شرکت مهندسی ساختمان می باشد که در پروژه های  انبوه سازی  فعالیت می نمایند .

 

  • قرارداد واگذاری زمین در پروژه های انبوه سازی دولتی

موضوع و محتوای نوشته شده در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز انبوه با همکاری دولت یا سازمانهای حقوقی می باشد که با اهداف زیر اجرا می گردد :

*- تهیه و در اختیار گذاشتن زمین های وسیع جهت ساخت و ساز انبوه از طرف دولت به سازندگان

*- سازندگان با تامین بودجه از راه های گوناگون مانند وام بانکی و آورده اعضای تعاونی ها و … شروع به ساخت و ساز می کنند

*- جذابیت پروژه های انبوه سازی برای خریداران در قیمت مناسب ساختمان  و شرایط پرداخت اقساطی و دریافت وامهای طرح ملی مسکن می باشد .

 

آماده سازی ساختمان

 

  • قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی بافت شهری نوساز

موضوع و محتوای نوشته شده در قرارداد مشارکت طرح آماده سازی بافت شهری نوساز ( که مقدمه ساخت و ساز ساختمانها می باشد )  با اهداف و روشهای زیر اجرا می شود :

*- تهیه نقشه توپوگرافی ( پستی ها و بلندی های منطقه ) با هدف استفاده در پلان شهری ، طرح معابر ، تاسیسات شهری

*- تسطیح و اصلاح عوارض زمین و تعیین بر و کف خیابان و ساختمانها

*- اجرای تاسیسات شهری ( راه های آب و فاضلاب ، لوله کشی گاز و … ) و خیابانها و جوی ها

 

  • قرارداد مشارکت پیمان – مدیریت بین مالک و پیمانکار

گونه ای از قراردادهای مشارکت در ساخت است که مالک زمین افزون بر در اختیار گذاشتن زمین و قبول هزینه های صفرتاصد ساخت ( تهیه نقشه ، خرید مصالح با پیشرفت کار و هزینه های اداری ) را بعهده می گیرد و طرف دوم که همان پیمانکار ساخت است مدیریت ساخت را برطبق نقشه های موجود و شرایط نوشته شده در قرارداد بعهده می گیرد .

دستمزد پیمانکار معمولا بصورت درصدی از جمع هزینه های پروژه ( مصالح ، هزینه های اجرایی عملیات ساخت و اداری ) تعیین و در ابتدای قرارداد بین طرفین ، توافق می گردد . به این روش مشارکت ، پیمان – مدیریت می گویند

پیمان کاران مشارکت در ساخت

انواع اشخاص طرف قرارداد مشارکت در ساخت

انواع اشخاص حقیقی ( مالکین ، سازندگان ) و شخصیتهای حقوقی ( شرکتهای خصوصی یا دولتی ، سازمانها و نهادها ) می توانند یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باشند . بدین ترتیب منعقد کنندگان قرارداد های مشارکت در ساخت به سه گروه تقسیم می شوند : اشخاص حقیقی ، اشخاص حقوقی (حقوق خصوصی) ، اشخاص حقوقی ( حقوق عمومی )

 

*- اشخاص حقیقی

دارندگان زمین و مالکان منازل فرسوده بنا به انگیزه های گوناگون اقدام به مشارکت در ساخت می کنند مانند :

# نداشتن پول کافی برای ساختمان سازی

# نداشتن تخصص و تجربه کافی برای ساخت و ساز

#  مدیریت همزمان چند پروژه ساخت و ساز

# پایین آوردن ریسک سرمایه گذاری و عملیات اجرایی

# کار آفرینی و کمک به گردش چرخ اقتصاد

 

طرف حقوقی قرارداد مشارکت

*- اشخاص حقوقی

گاهی طرف اول مشارکت در ساخت ، خود نماینده یی از یک گروه یا یک سازمان است . شخص حقوقی می تواند بینانگذار یک شرکت خصوصی یا عضویی از یک تعاونی مسکن یا کارمند یکی از ادارات و سازمانهای خصوصی باشد که به نمایندگی از آنها به خرید زمین یا مشارکت با مالک زمین یا ملک کلنگی اقدام نموده و در نهایت با عقد قرارداد با یک پیمانکار ساختمان پروژه یی را کلید می زند.

اشخاص حقوقی به انواع زیر دسته بندی می شود : ۱- حقوقی خصوصی  ۲- حقوقی عمومی

 

 

۱- حقوقی خصوصی

دو یا چند نفر که یک شرکت خصوصی را بینانگذاری کرده و در حوزه مسکن فعالیت می کنند می توانند با عقد قراردادهای مشارکت در ساخت با مالکین زمین و پیمانکاران ساختمان و انبوه سازان تصمیم به مشارکت و انجام پروژه های ساختمانی می گیرند

 

افراد حقیقی در مشارکت ساخت

 

  • اداره اوقاف

املاکی که توسط مردم نیک اندیش به اداره اوقاف واگذار می شود تا در جهت منافع عمومی استفاده شود ،  می تواند موضوع انجام قراردادهای مشارکت  در ساخت باشد .

در مواد حقوقی قانون اوقاف ، هر مورد وقف شده را به عناون یک شخصیت حقوقی درنظر می گیرند که یک متولی نیز دارد .

عرصه متعلق به ادراه اوقاف باقی مانده و اعیانی ساخته شده بر روی آن متعلق به سازنده و قابل فروش است و خریداران بعنوان مستاجر ۹۹ ساله اداره اوقاف ، سالانه اجاره بهای مختصری می پردازند .

 

  • بانک

بانک ها بویژه بانک مسکن با عقد قراردادهای مشارکت مدنی با اشخاص ، به تامین سرمایه لازم برای ساخت و ساز پرداخته و بجای آن سهمی از بنای ساخته شده را به خود اختصاص می دهند .

البته پیشفرض این نوع مشارکت بر این است که سازنده پس از ساخت اقدام به برگرداندن سرمایه بانک به همراه سود پیش بینی شده کرده و در طی اقساط تعیین شده بدهی خود را پرداخت کند .

در صورت عدم انجام تعهدات از سوی وام گیرنده ، بانک حق تصرف ملک و فروش آن و برداشت سرمایه خود را دارد .

 

 

۲- حقوقی عمومی

 

۲-۱- سازمان مسکن و شهرسازی

 

مسکن و شهرسازی

سازمان مسکن و شهرسازی بعنوان طرف اصلی قراردادهای انبوه سازی مسکن روال زیر را می پیماید :

  • ابتدا زمینی را که اهداف پروژه را برآورده کند و با استانداردهای موردنظر طراحان هماهنگ باشد برگزیده می شود
  • مراحل قانونی شهرسازی ، تعیین سطح اشغال ، تراکم پلاک های ثبتی و ارزیابی منطقه انجام می شود
  • آگهی در روزنامه رسمی در رابطه با صاحبان یا مدعیان احتمالی ( معارضین ) جهت رفع تعارضات
  • هیئت نمایندگان سازمان مسکن برای گزینش شریک مناسب ، آگهی رسمی مناقصه منتشر می کنند
  • شرکتهای متقاضی در پروپوزال پیشنهادی خود ، قیمت زمین ، قیمت ساخت ، توان مالی و فنی خود را بیان می کنند (لازم به یادآوری است که قیمت نهایی زمین وساخت را کارشناسان دادگستری تعیین خواهند کرد )
  • کمیسیون کارشناسی در سازمان مسکن ، پیشنهادهای رسیده را بررسی کرده و شرکتی را که امتیاز بیشتری در رابطه با قیمت ، کیفیت و تخصص فنی بدست آورده را برنده مناقصه اعلام می کند
  • قراردادهای مشارکتی که سازمان مسکن منعقد می کند پیرو شرایط عمومی پیمان نوشته شده توسط سازمان برنامه وبودجه می باشد

 

۲-۲- شهرداری ها

سازمان شهرداری ها و دهیاری ها وظایف و اختیارات گوناگونی را برای شهرداری ها تعریف کرده است . هر شهرداری با توجه به حدود اختیارات و نیازهای عمرانی و رفاهی شهر خود می تواند قراردادهای مشارکت در ساخت برای احداث پارکینگ ها ، بوستان ها ، جدول گذاری ، کفپوش خیابانها و … با اشخاص یا شرکتها را به مناقصه بگذارد . شرکتهای متقاضی باید ۳۰% از هزینه پروژه را داشته باشند .

سازمان سرمایه گذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری ، مسئول تعیین سهم شهرداری در قراردادها و انعقاد آنها می باشد .