۰۲۸۳۲۵۶۰۵۰۰
شنبه ۳ آبان ۱۳۹۹

همه چیز درباره سند مالکیت !

تعریف سند مالکیت :

دفترچه یا برگه ای است از نوع اسناد رسمی ( سندهای سازمانی مورد تایید دولت هستند) بهادار که مندرجات هر صفحه آن منطبق با مندرجات یکی از ستونهای دفتر املاک ( دفاتر موجود ثبت اسناد کشور ) است  . سند های مالکیت انواع مختلفی دارند که در زیر به آنها اشاره شده است .

سند منگوله دار :

سند منگوله دار

سند منگوله دار

 

سند مالکیت از نوع تک برگ دفترچه ایست که ورق های آن نخ کشی شده و با مهر مخصوص پلمپ شده و تعداد برگه های آن ۱۲ یا ۱۶ یا ۳۲ برگ است . هنگام انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار خود دفترچه سند تعویض نمی شود بلکه فقط مشخصات خریدار جدید و جزئیات نقل و انتقال در ورق های میانی همان دفترچه به صورت دستی در دفترخانه اسناد نوشته شده و به تایید  سردفتر می رسد.

یکی از معایب اینگونه اسناد این بود که  نشانی دقیق پستی و نقشه کاداستر نگاشته  نمی شده است و حفاظت از اوراق آن توسط نخ و مهر سربی انجام می شده و پاره شدن نخ  یا گم شدن مهر سربی دفترچه سند منقوله دار باعث بی اعتبار شدن آن می گردد. اعتبار سند منگوله دار توسط اداره ثبت اسناد ایجاد شده که صحت آن توسط یک نخ و یک تکه سرب پلمپ تایید می شود.

اگه پلمپ سربی سند ملک گم شده یا پاره شد چه باید کرد ؟ مالک سند با در دست داشتن اصل سند و لاشه نخ یا پلمپ (در صورت موجود بودن و اسناد هویتی مانند کارت ملی و شناسنامه و غیره ( تحقیق شود مابقی مدارک لازم ) به اداره ثبت اسناد کشور مراجعه و درخواست تعویض سند را ارایه دهد.

سند تک برگ :

سند تک برگ

سند تک برگ

سند مالکیت از نوع تک برگ ، جدیدترین نوع سند امروزی است که از سوی کارشناسان رسمی در نظام اسناد  کشور طراحی و رمز نگاری شده است امتیازات سند تک برگ نسبت به نوع قدیمی آن در داشتن ویژگی های زیر است :

  • این سند با دست نوشته نمی شود بلکه با کمک رایانه و فناوری اطلاعات ثبت و ضبط و رمز گذاری می شود.
  • سند تک برگ هنگام انتقال از فروشنده به خریدار باطل گشته و سند جدیدی برای خریدار چاپ و صادر می گردد.
  • کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق تری از ملک قابل مشاهده است مانند نشانی دقیق پستی و نقشه کاداستر ملک و مهر برجسته و هولگرام و شماره دفتر الکترونیکی و بارکد وشناسه ملی جغرافیایی ملک و مستغلات (جام )

سند بنچاق :

سند دفترچه ای

سند دفترچه ای

در گذشته نظام مدیریت ثبت اسناد مانند امروز یکپارچه و الکترونیک نبود و مردم برای اعتبار دادن قراردادها بین خودشان از مهر تایید افراد سرشناس و موجه و مورد قبول همگان بوده و برای مراجع قانونی ( سند مالکیت ) نیز ، اعتبار خواهد داشت و در سند بنچاق سابقه معاملات قبلی نیز موجود بوده که امروزه نیز دارای اعتبار بوده و برای انجام معاملات سندیت دارد.

سند وکالتی :

سند وکالتی

سند وکالتی چیست ؟

سندی می باشد که به نام شخص یا اشخاص دیگر به عنوان وکیل فروشنده تنظیم شده است که وکالت آنها باید محضری و به صورت رسمی ثبت گردیده تا از هرگونه سواستفاده و جعل اسناد برای معاملات پیگرد قانونی داشته باشد تا بتوانید در اسرع وقت شکایت تنظیم نمایید.

سند ملکی معارض :

سند ملکی معارض / املاک سامانه

سند ملکی معارض چیست ؟

اگر برای یک ملک با طول و عرض مشخص یا مساحت مشخص در یک مکان واحد به نام دوشخص و در زمان های مختلف اسنادی  صادر شده باشد آن سند معارض نامیده می شود .

برای نمونه اگر دو شخص سند ملکی ۶ دانگ را به صورت جداگانه برای یک ملک واحدداشته باشند و بخواهند از طریق مراجع قانونی نسبت به حق خود اقدام نمایند  قانون گذار با توجه به ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، پرونده را بررسی کرده و سندی که تعرض در ملک دیگری باشد را دستور ابطال سند خواهد داد .

سند ملک شورایی :

سند ملک شورایی چیست ؟

سند ملک شورایی

سندی که توسط  شورای یک محل یا یک منطقه تایید و مهر شده باشد جز سندهای عادی محسوب می شود چنین سندی اعتبار سند رسمی را نخواهد داشت و برای تبدیل سند عادی به سند رسمی باید مراحل اداری وقانونی ثبت اسناد را گام به گام و سپری شدن زمان به پایان رساند.

سند ملک رهنی :

سند ملک رهنی چیست

سند ملک رهنی

اگر ملکی که سند آن در رهن بانک باشد به این معنا می باشد که شخصی در هنگام خرید آن ملک کمبود پول داشته ویا با توجه به ضوابط بانکداری  از بانک در خواست وام نموده و پس از تایید و قبول بانک سند مذکوردر رهن بانک می رود و پس ازقید شدن در سند به صاحب  سند برگردانده خواهد شد و مراحل پرداخت وام صورت می گیرد و از ایشان تعهد گرفته می شود که در پرداخت اقساط نهایت همکاری را نماید.  اگر به هر دلیل صاحب سند از پرداخت اقساط و تسهیلات امتناع ورزد بانک می تواند ملکی که در رهن خویش می باشد را تصاحب نماید و مالک حق اعتراض نخواهد داشت .

سند ملک مشاع :

سند ملک مشاع

سند ملک مشاع

سند مشاع نوعی از اسناد رسمی ایران است که به معنی شراکت دو یا چند نفر در یک ملک واحد می باشد. بدین معنی که هریک از شرکا به نسبت سهمی که دارند حق استفاده از ملک مذکور را با شرایط ذیل را دارند :

  • هر یک از شرکا قبل از توافق با دیگر شرکا حق فروش قسمت مشخصی از زمین را ندارند. ولی سهم مشاع خود را می توانند معامله نمایند .
  • اگر شرکا زمین را با توافق یکدیگر به قطعات کوچکتر تقسیم کنند و باز هم همگی شرکا در تمامی قطعات سهیم باشند به این کار تفکیک گفته شده و باز هم هر یک از شرکا بدون توافق دیگران حق فروش قسمت مشخصی از زمین را ندارند .
  • اگر شرکا با توافق یکدیگر زمین را با قطعات کوچکتر تقسیم کرده و هر یک از قطعات را به یکی از شرکا اختصاص دهند این عمل را افراز گویند و پس از افراز شرکا حق مراجعه به اداره ثبت اسناد و درخواست سند تفکیکی افراز شده را دارند .

به دلایل گفته شده خرید و فروش ملک های مشاعی اعم از زمین و یا ساختمان فرآیند پیچیده تری دارد و امکان تخلف و کلاه برداری در این گونه معاملات بیشتر است. برای خرید املاک مشاعی بهتراز قبل هر کاری تحقیقات لازم از موقعیت زمین و صاحبان آن و نسق معاملات قبلی به عمل آید .

سند ملکی المثنی :

سند ملک المثنی

سند ملکی المثنی

اگر به هر دلیلی از جمله گم شدن  یا آتش سوزی و یا دزدیده شدن سند بخواهیم برای دریافت مجدد آن اقدام کنیم لازم است که صاحب سند با در دست داشتن مدارک شناسایی خود و هرگونه کپی یا مبایعه نامه یا بنچاق های موجود به اداره ثبت اسناد کشور مراجعه و درخواست صدور نسخه جدیدی از سند را بنماید. اداره ثبت اسناد با بررسی مدارک موجود و در صورت درستی آنها نسخه جدیدی از سند را چاپ می کنند که به آن سند المثنی می گویند .

سند ملکی شش دانگ :

سند ملکی شش دانگ

سند ملکی شش دانگ

سند ملک شش دانگ سندی رسمی است که به ملکیت تمامی ابعاد یک ملک از شش جهت به یک مالک اشاره می کند . منظور از شش دانگ شش جهت شمال ، جنوب ،شرق ، غرب ، پایین یا بالاست که به فضاهای بالا و زیر زمین نیز اشاره دارد . سند شش دانگ از جمله معتبرترین اسناد ملکی است که به ملکیت کامل یک شخص به تمامی ابعاد هندسی و زوایای حقوقی یک ملک دلالت می کند .

سند ملک وقفی :

املاکی که صاحبانش آن را وقف امور خیریه کرده باشند به این معنی که مالکیت زمین به اداره اوقاف واگذار شده باشد  دارای سند وقفی بوده که اداره اوقاف آنها را به صورت ۹۹ ساله به اشخاص متقاضی اجاره می دهد . اگر شخص مستاجر در ملک وقفی اعیانی بسازد می تواند فقط برای اعیان خود درخواست سند نماید. طبق قانون و مسائل حقوقی خرید و فروش اموال وقفی فقط با هماهنگی و کسب اجازه از اداره اوقاف امکان پذیر است و خریدار جدید نیزباید اجاره اوقاف را باید بپردازد .

سند ورثه ای :

پس از فوت مالک ، ملک وی به وارثان قانونی وی خواهد رسید به این ترتیب که وارث با تسلیم نمودن مدارک و اسناد موجود به اداره ثبت به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت می کند . مدارک مورد نیاز برای دریافت سند ورثه ای عبارتست از گواهی حصروراثت ، فرم مالیاتی ۱۹ و تقاضای صدور سند به همراه تسلیم سند مالکیت مورث می باشد .

سند ملکی عرصه و اعیان :

سند ملک عرصه و اعیان

سند ملکی عرصه و اعیان

سند عرصه سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان بر روی آن بنا می شود است  ولی سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهای آپارتمان مسکونی یا اداری یا تجاری بنا شده روی زمین است . صاحبان آپارتمانهای  بنا شده روی عرصه موجود هر یک به نسبت سهم خود از عرصه نیز بهره مند می شوند .

سند مفروز :

صاحبان سند مشاعی برای اینکه بتوانند در قدرالسهم خود دخل وتصرف کنند مانند بناکردن ساختمان یا فروش سهم خود از زمین مشاعی باید ابتدا با توافق با دیگر شرکا به تفکیک و قطعه بندی زمین پرداخته و سپس هر یک از قطعات را به یک شریک مشخص واگذار نمایند و برای دریافت سند افراز شده به اداره ثبت مراجعه نمانید .

سند ملکی تفکیکی :

این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که چند نفردر مالکیت آن با هم شراکت دارند و هر یک به اندازه مساحت و موقعیتی که در صورت مجلس تفکیکی قید شده است در ملک شریک می باشند .

تفاوت سند ملکی و سند اوقافی :

تفاوت اسناد ملکی با اسناد اوقافی به شرح ذیل می باشد :

  • هرگونه فرایندی اعم از خرید و فروش ، اجاره ، وثیقه ملک های اوقافی با هماهنگی از اداره اوقاف  صورت می گیرد.
  • ارزش مالی و اعتباراسناد ملک های اوقافی حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد کمتر از سند شخصی  است چرا که خریدار حق مالکیتی روی عرصه ندارد و تنها مالک اعیان آن خواهد بود و در نهایت اختیار ملک با کسی است که آن را خریداری کرده باشد.
  • روند معاملات املاک اوقافی یا ملک وقفی به این شکل است که همزمان از سازمان ثبت اسناد و اداره اوقاف استعلام ومجوز خرید و فروش و تغییرات در ملک اوقافی  دریافت شود اما این موضوع به این معنا نیست که کسی حق دخل تصرف در ملک اوقافی دیگران را داشته باشد.
  • صاحبان املاک اوقافی باید سالیانه مبلغ اندکی را به عنوان اجاره به سازمان اوقاف بپردازند. این قرارداد اجاره ۹۹ ساله می باشد .
  • پس از پایان قرارداد ۹۹ ساله جهت تمدید آن و اجاره ملک اوقافی اداره اوقاف تصمیم گیری می کند.

استعلام سند از سازمان ثبت اسناد کشور :

استعلام سند به معنی اعتبارسنجی سند ملک از نگاه سرپرست  قانونی و مرجع صدور اسناد می باشد . سند معتبر و قابل خرید و فروش سندی است که دارای شرایط زیر باشد :

  • مندرجات سند با نوشته های دفتر املاک در سازمان ثبت اسناد یکی باشد
  • مشخصات هویتی فروشنده با مشخصات سند مالکیت یکسان باشد
  • ملک مورد نظر دارای منع قانونی برای معامله نباشد مانند توقیف سند نوسط دادگستری

در ضمن تمام سند های عنوان شده باید از نظر سازمان ثبت اسناد کشور معتبر باشد .

همچنین اعتبار سنجی اسناد از دید سازمان ثبت اسناد مباحث حقوقی و قانونی و مهندسی گسترده ای دارد که در مقالات دیگر املاک سامانه به طور مشروح به آنها می پردازیم.

روش سند زدن ملک به شرح ذیل است :

پیدا کردن خانه مناسب  به تجربه بالا و تخصص نیاز دارد که بتوان شرایط بازار و موقعیت ملک را بررسی نموده تا یکی از موارد انتخاب شود. ماجرا از زمانی شروع می شود که برای خرید آن از مبایعه نامه تا انتقال سند مراحل انجام کار را دانسته تا ملک مورد نظر به نام شخص خواهان سند زده شود.

اولین قدم این است که برای سند زدن ملک۳ شخص اصلی احتیاج داریم :

  • فروشنده ی که قصد دارد ملک خود را طبق عرف و قیمت روز بفروشد.
  • خریدار که قصد دارد ملک مورد نظر خود را طبق عرف و قیمت روز بخرد.
  • بنگاه معاملاتی املاک که مجوزاتحادیه مربوطه را داشته باشد تا زمان عقد قرارداد خریدارو فروشنده  وتاریخ انتقال سند را در دفترخانه  اسناد رسمی مشخص کند.
فروشنده ، خریدار و بنگاه معاملاتی

فروشنده ، خریدار و بنگاه معاملاتی